1 марта 2010
Рынок складской недвижимости оказался в 2009 году интегральным показателем воздействия экономического кризиса на всю экономику региона. Спрос на качественные складские площади, рекордный ввод которых пришелся на 2008 год (несмотря на спешную корректировку девелоперами своих планов), существенно снизился из-за сокращения оборотов логистических операторов, грузооборота Петербургского морского порта, железнодорожных и автотранспортных перевозок и т.д. Падение спроса на аренду складских площадей девелоперы пытаются преодолеть, переориентируясь на размещение производств и строительство объектов под конкретного заказчика. Вопреки распространенному мнению об инертности складского сегмента недвижимости девелоперы оперативно отреагировали на кризисную конъюнктуру. Сроки ввода многих складских комплексов (СК) с начала осени 2008 года стали переноситься на 2009?й, ряд проектов были заморожены, от некоторых девелоперы вскоре вообще отказались. По различным оценкам, в 2008 году введено только 30?40% заявленных СК классов ?А? и ?В?. Тем не менее предложение качественных складов увеличилось в полтора раза к уровню 2007 года ? более чем на 400 тыс. кв. м (см. ?Нескладная история?, ?Эксперт С-З? ?12 от 30 марта 2009 года).
Тенденция к снижению объемов вводимых площадей сохранилась и в 2009 году. Темпы ввода новых объектов по сравнению с 2008 годом снизились в два с половиной раза. В прошлом году в эксплуатацию сдано около 170 тыс. кв. м качественных складских помещений (хотя до начала кризиса девелоперы заявляли о выводе на рынок в 2009 году около 1 млн кв. м). По оценкам Maris Properties in association with CB Richard Ellis, ввод СК классов ?А? и ?В? составил 268 тыс. кв. м. Между тем девелоперы с учетом уже кризисной корректировки планов в начале 2009 года анонсировали ввод 550 тыс. кв. м СК (затем эти обещания были сокращены до 163 тыс. кв. м).
В частности, компания ?Евразия логистик? весной 2009 года объявила о приостановке реализации проекта первой очереди (205 тыс. кв. м) логистического парка ?Колпино?, который должен был стать самым масштабным СК класса ?А? в Петербурге и Ленобласти (общей площадью 579 тыс. кв. м). Причем на тот момент объект находился в высокой стадии готовности. Приостановленными оказались также масштабные проекты компаний Hanner (Optima Logistics Park), MLP и Immo Industry Group в Шушарах, компании ?Пантикапей? в районе Юкков и др.
В течение всего 2009 года сохранялась низкая заполняемость качественных складов. Средний уровень вакантных площадей, по оценкам ?Colliers International Санкт-Петербург?, составляет 37%, при этом для СК, введенных в 2008?2009 годах, он достигает 46%. По данным Astera St.Petersburg, в целом по рынку свободно 43% качественных площадей. В наиболее сложном положении оказались новые высококлассные объекты, вышедшие на рынок уже во время кризиса. Они столкнулись с резким падением спроса, усугубляющимся ожиданием со стороны арендаторов существенного снижения ставок. Некоторые новые склады класса ?А?, как отмечают эксперты, сданы лишь на 20?30%.
Ставки аренды снизились за год в долларовом эквиваленте на 20?30%. Условия аренды вырабатываются с каждым арендатором индивидуально, с учетом объема необходимых площадей, срока заключаемого договора и т.д. ?С конца 2008 года ставки снизились в среднем на 25?35%, хотя к третьему кварталу отмечалось некоторое торможение процесса снижения ставок.
Источник: Эксперт